Минфин предлагает новый порядок НДФЛ: Кого это коснётся в 2027 году 

Что предлагает Минфин

Коротко: объединить пассивные доходы в одну базу с остальными доходами. В список входят дивиденды, проценты по вкладам, доходы по операциям с ценными бумагами и цифровыми правами, доходы от продажи имущества, а также по договорам страхования и дарения.

Важно понимать: это пока предложение Минфина в рамках налогового пакета на 2027–2029 годы, а не действующая норма. Закон не принят.

Что это значит простыми словами

Сейчас доходы от продажи имущества облагаются отдельно по ставкам 13% и 15%. Причём 15% применяется только к сумме, превышающей 2,4 млн рублей, а не ко всему доходу.

Минфин предлагает учитывать такие доходы вместе с другими доходами гражданина. Тогда ставка будет зависеть от общей суммы дохода за год, а не от источников по отдельности.

Действующая шкала НДФЛ

Инфографика Царьграда

Сейчас повышенная ставка применяется к части дохода, попавшей в соответствующий диапазон, а не ко всей сумме целиком.

Главное: продажа недвижимости

Это самая чувствительная тема для большинства читателей. Поэтому в этой статье подробно разберём именно её.

Как это работает сейчас

Сам факт продажи квартиры ещё не означает, что человек заплатит налог. Доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, если соблюдён минимальный срок владения. Стандартно это пять лет, но в некоторых предусмотренных законом случаях – три года.

Если срок владения соблюдён, налог платить не нужно. И никакие изменения в шкале НДФЛ на такую продажу не повлияют.

Если срок владения не соблюдён, то есть вы решили продать квартиру раньше окончания минимального срока владения, это будет считаться за доход, который облагается налогом.

Этот налог можно уменьшить двумя способами:

1. Заплатить не со всей суммы продажи, а с разницы между ценой продажи и ценой покупки с учётом сопутствующих расходов;
2. Применить имущественный вычет, если вы не можете подтвердить расходы на покупку (например, квартира досталась в наследство или в дар). Такая сумма вычета составляет ровно 1 млн рублей.

Теперь посмотрим, как это работает на конкретных ситуациях. Сначала разберём, как считают налог сейчас, а потом – как это может измениться, если предложение Минфина примут.

Как будет по новой системе: четыре сценария

Чтобы понять разницу, важно помнить главное: сейчас доход от продажи квартиры считается отдельно от зарплаты и других доходов. По новой системе он войдёт в общую базу и будет суммироваться со всем остальным.

Сценарий 1: продажа после минимального срока

Человек купил квартиру восемь лет назад за 5 млн рублей. Продаёт её за 9 млн рублей. Срок владения больше минимального.

Как сейчас: доход освобождён от налога.

Что будет по новой системе: ничего не изменится. Доход по-прежнему освобождён, потому что срок владения соблюдён. Изменения в шкале НДФЛ такую продажу не затрагивают.

Сценарий 2: продажа до минимального срока, без других доходов

Человек купил квартиру за 8 млн рублей. Продал через два года за 10 млн рублей. Налогооблагаемый доход – 2 млн рублей.

Что сейчас: доход облагается по ставке 13%, потому что он меньше 2,4 млн рублей. Налог – 260 тысяч рублей.

Что будет по новой системе: доход войдёт в общую базу. Но если у человека нет других доходов, совокупная база останется 2 млн рублей. Ставка – 13%. Налог не изменится.

Сценарий 3: продажа до минимального срока плюс зарплата

Человек купил квартиру за 8 млн рублей. Продал через два года за 10 млн рублей. Налогооблагаемый доход от продажи – 2 млн рублей. За тот же год он получил зарплату 3 млн рублей.

Что сейчас: доходы считаются отдельно. Зарплата – по одной шкале, продажа – по другой. Продажа облагается по ставке 13%, потому что 2 млн меньше 2,4 млн.

Что будет по новой системе: доходы суммируются. Совокупная база – 5 млн рублей. По шкале это ставка 15% для части дохода, превышающей 2,4 млн рублей. Налог будет выше. Именно в этом главное изменение для тех, у кого есть и зарплата, и продажа недвижимости в одном году.

Сценарий четвёртый: продажа дорогой квартиры плюс зарплата

Человек купил квартиру за 15 млн рублей. Продал через три года за 25 млн рублей. Налогооблагаемый доход – 10 млн рублей. Плюс зарплата 5 млн рублей за год.

Что сейчас: продажа облагается отдельно по ставке 15% – потому что доход от продажи превышает 2,4 млн рублей. Зарплата – по своей шкале.

Что будет по новой системе: доходы суммируются. Совокупная база – 15 млн рублей. По шкале это ставка 18% для части дохода, превышающей 5 млн рублей. Налог вырастет заметнее.

Что важно: 22% – это не налог со всей квартиры. Многие заголовки вводят в заблуждение. 22% – это предельная ставка для части дохода, превышающей 50 млн рублей за год. Она не применится к любой стоимости квартиры.

Например, если человек продал квартиру за 10 млн рублей, это не значит, что он заплатит 2,2 млн налога. Налог считается с налогооблагаемого дохода – то есть с разницы между ценой продажи и расходами на покупку, либо с применением вычета.

Что делать сейчас

1. Следить за официальными документами. Это пока предложение, а не закон. Следите за публикациями на сайте Минфина и в федеральных СМИ.
2. Если продажа планируется в ближайшие годы, учитывайте возможные изменения. Особенно если в том же году у вас есть другие крупные доходы.
3. Консультируйтесь с налоговым специалистом при крупных сделках. Особенно если речь о дорогой недвижимости, наследстве или дарении.
4. Проверьте минимальный срок владения. Если он соблюдён, изменения вас не коснутся.

Итог

Минфин предлагает распространить общую шкалу НДФЛ 13–22% на пассивные доходы, включая доходы от продажи имущества. Это пока предложение, а не действующая норма. Важно понимать: 22% – не налог со всей стоимости квартиры, а предельная ставка для части дохода. Минимальный срок владения сохраняется, и, если он соблюдён, налог платить не потребуется.

А как вы относитесь к идее объединить все доходы в одну налоговую базу? Справедливо или нет? Расскажите в комментариях.